Mogelijk einde verhuur via Alojamento Local licentie in Portugal

Is dit het einde voor de verhuur via de Alojamento Local licentie?

Zoals jullie mogelijk al ter ore is gekomen, heeft de Portugese meerderheidsregering een wetsvoorstel naar buiten gebracht waarmee het stevig wil ingrijpen in de huidige markt voor toeristenverhuur onder de noemer ‘Mais Habitação’ oftewel: meer huisvesting. Het aan banden leggen van het uitgeven van vergunningen voor korte termijn-verhuur (AL) is een onderdeel van dat voorstel.

In de grote steden en populaire vakantiebestemmingen langs de kust van Portugal heerst een nijpend tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen voor de Portugezen zelf. De politieke partij PS, die een grote meerderheid heeft in het parlement, wil daar verandering in brengen met een pakket aan maatregelen dat mogelijk ingrijpende gevolgen heeft voor de aantrekkelijkheid van de markt voor korte termijn-verhuur. En we snappen dat onze (toekomstige) huiseigenaren daar vragen over hebben.

Uitgebreide informatie over alle AL licentie plannen

Robert M.L. Snapper, vastgoedspecialist met jarenlange ervaring in de Algarve, heeft een uitgebreid verslag gemaakt van de huidige stand van zaken in de Portugese woningmarkt, de mogelijke veranderingen die eraan komen en of die, al dan niet, bij zullen dragen aan het beoogde doel – meer woonruimte creëren. Deze samenvatting staat vol met interessante informatie, zowel voor eigenaren die hun woning willen verhuren als personen die zich langdurig in Portugal hebben gevestigd of dat willen doen. Volg deze link, om het gehele verslag te lezen op zijn website. Hieronder vatten wij, de punten samen die wij het meest belangrijk achten voor onze (toekomstige) eigenaren van een accommodatie in Portugal en andere verhuur partners.

Hoe zeker is dit allemaal dat verhuur stopt via de Alojamento Local?

Vooraf willen we duidelijk maken dat er nog niets officieel bekend is over wat er werkelijk wel en niet zal veranderen in de verhuur- en woningmarkt. Sinds het naar buiten komen van de nieuwe wetsvoorstellen, is er zowel vanuit de regering als, natuurlijk, vanuit de verhuurmarkt veel protest te horen. 

Pas op 16 maart zullen we zekerheid hebben. Tot die tijd kunnen we slechts afwachten en de eigenaren die al in het proces zitten van een AL-aanvraag aansturen om hier vaart achter te zetten, voor het geval er inderdaad een directe stop op uitgifte aan wordt gekondigd op die datum. 

Scheefgroei in de woningmarkt door buitenlands geld rechttrekken

Dat er iets moet gebeuren aan de scheefgroei in de Portugese woningmarkt is niet te ontkennen. Het huidige minimumloon is 705 euro per maand, maar in de populairste Portugese steden en kustplaatsen betaal je gerust 1500 euro per maand voor een woning met 2 slaapkamers en de gemiddelde koopwoning kost 400.000 euro, voor een ‘simpel’ appartementje moet je ook al snel denken aan 200.000 euro.

De schuld wordt vrijwel altijd neergelegd bij buitenlandse investeerders. Portugal heeft tot nu toe ook veel gedaan om die aan te trekken maar met het nieuwe wetsvoorstel worden veel van die ‘aantrekkelijke visjes’ ineens een stuk minder smakelijk. Het gaat dan onder andere om het verhogen van de (tot nu toe lage) belastingtarief op korte termijn-verhuur naar 28%, het mogelijk aan banden leggen van de uitgifte van AL licenties (al dan niet alleen in verstedelijkte gebieden), het stopzetten van uitgifte van ‘Golden Visas’ en het feit dat ‘Non Habitual Residency’ (wat buitenlanders de kans geeft in Portugal te investeren maar het lagere belastingtarief van het thuisland te hanteren) voor veel nationaliteiten niet meer mogelijk of aantrekkelijk is.

Daarnaast heeft de stijging van de hypotheekrente (door de gestegen Euribor) natuurlijk invloed op het rendement van een verhuurde woning. In het artikel van Rob kun je een voorbeeld terugvinden van hoeveel invloed die Euribor heeft op de aflossing van een hypotheek.

Aan de andere kant moet het enorm verlagen van de inkomstenbelasting voor inkomens uit lange termijn-verhuur het voor eigenaren aantrekkelijker maken om hun woning in die markt aan te bieden.

Wat betekent dit nu echt?

Het is aan de regering om een gulden middenweg proberen te vinden waarmee zowel de grote woningproblematiek wordt aangepakt, maar de toeristenmarkt niet volledig instort want hoewel de Portugees op de woningmarkt door de buitenlanders wordt weggejaagd, verdient in de toeristische gebieden zoals de Algarve ook zo’n tweederde van de inwoners zijn inkomen aan diezelfde buitenlanders. 

Het is ook nog de vraag of het aan banden leggen van de AL-uitgifte en verhogen van de belasting werkelijk bijdraagt aan de oplossing voor de ‘gewone’ Portugees want, zo betoogt Robert Snapper aan het einde van zijn verslag; de woningen die worden gekocht door buitenlandse investeerders liggen vrijwel altijd in het hogere segment. 

Zowel door de oppositie, aangemoedigd door de roep om protest vanuit de buitenlandse investeerders in Portugal, zal natuurlijk worden geprobeerd om nog verandering in het huidige wetsvoorstel te brengen. En een zeer interessante vraag is of die mogelijke stop op de uitgifte van de AL alleen in bepaalde gebieden zal plaatsvinden en per wanneer. En wat de gevolgen zijn voor eigenaren die reeds een AL-licentie in het bezit hebben. Voor zover we nu kunnen zien, zal die in ieder geval voorlopig gewoon geldig blijven.

Natuurlijk volgen we de ontwikkelingen op de voet, en zullen we informatie die we belangrijk achten delen. En het is vanzelfsprekend dat we na 16 maart zo snel mogelijk voor onze eigenaren in kaart brengen wat er werkelijk gaat veranderen in onze markt.