Wird die Alojamento Local Vermietung abgeschafft?

Wird die AL-Vermietung abgeschafft?

Wie Sie vielleicht schon gehört haben, hat die portugiesische Regierung einen Gesetzentwurf vorgelegt, mit dem sie unter dem Motto „Mais Habitação“ (mehr Wohnraum) entschieden in den derzeitigen touristischen Mietmarkt eingreifen will. Teil dieses Vorschlags ist die Einschränkung der Erteilung von Lizenzen für die Kurzzeitvermietung (AL).

In Portugals Großstädten und beliebten Urlaubszielen an der Küste herrscht ein akuter Mangel an bezahlbaren Miet- und Eigentumswohnungen für die Einheimischen. Die politische Partei PS, die über eine große Mehrheit im Parlament verfügt, will dies mit einem Gesetzespaket ändern, das möglicherweise tiefgreifende Auswirkungen auf die Attraktivität des Marktes für Kurzzeitvermietung haben könnte. Wir können nachvollziehen, dass unsere (zukünftigen) Hauseigentümer Fragen dazu haben.

Umfangreiche Informationen zu allen Plänen
Robert M.L. Snapper, ein Immobilienspezialist mit jahrelanger Erfahrung an der Algarve, hat einen umfassenden Bericht über den aktuellen Stand des portugiesischen Wohnungsmarktes, die möglichen Veränderungen, die auf uns zukommen, und darüber, ob sie zum angestrebten Ziel – der Schaffung von mehr Wohnraum – beitragen werden oder nicht, erstellt. Diese Zusammenfassung enthält eine Fülle interessanter Informationen, sowohl für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten möchten, als auch für Personen, die sich langfristig in Portugal niedergelassen haben oder dies anstreben. Folgen Sie diesem Link, um den gesamten Bericht auf seiner Website lesen zu können.

Im Folgenden fassen wir die Punkte zusammen, welche wir für unsere (zukünftigen) Immobilienbesitzer in Portugal und andere Vermietungspartner als am wichtigsten erachten.

Doch wie sicher ist das alles?

Vorab möchten wir klarstellen, dass offiziell noch nichts darüber bekannt ist, was sich auf dem Miet- und Wohnungsmarkt wirklich ändern wird und was nicht. Seit dem Erscheinen der neuen Gesetzesentwürfe gab es viel Protest, sowohl von Seiten der Regierung als auch natürlich von Seiten des Vermietungsmarktes.
Klarheit werden wir erst am 16. März haben. Bis dahin können wir nur abwarten und denjenigen Eigentümern, welche bereits einen AL-Antrag gestellt haben, raten, sich damit zu beeilen, falls ab dem 16. März tatsächlich ein sofortiger Ausgabestopp verkündet wird.

Regulierung des durch ausländisches Geld verzerrten Wohnungsmarktes.
Es ist unbestreitbar, dass etwas gegen die Schieflage auf dem portugiesischen Wohnungsmarkt unternommen werden muss. Der derzeitige Mindestlohn liegt bei 705 Euro im Monat, aber in den beliebtesten Städten und Küstenorten Portugals kann man für ein Haus mit zwei Schlafzimmern leicht einen Mietpreis von 1.500 Euro im Monat zahlen, und das durchschnittliche Eigenheim kostet mittlerweile 400.000 Euro. Auch für eine „einfache“ Wohnung muss man ebenfalls bald mit 200.000 Euro rechnen.

Die Schuld wird fast immer ausländischen Investoren zugeschoben. Obwohl Portugal selbst, bisher viel getan hat um grade diese anzulocken, aber mit dem neuen Gesetzentwurf werden viele dieser attraktiven Angebote plötzlich viel weniger schmackhaft. Dazu gehören die Erhöhung des (bisher niedrigen) Steuersatzes für kurzfristige Vermietungen auf 28 %, die mögliche Einschränkung der Ausstellung von AL-Lizenzen (ob nun in städtischen Gebieten oder nicht), die Beendigung der Ausstellung von „Goldenen Visa“ und die Tatsache, dass die „Non Habitual Residency“ (die es Ausländern erlaubt, in Portugal zu investieren, aber den niedrigeren Steuersatz des Heimatlandes anzuwenden) für viele Nationalitäten nicht mehr möglich oder attraktiv ist.

Darüber hinaus wirkt sich der Anstieg der Hypothekenzinsen (aufgrund des gestiegenen Euribor) natürlich auf die Rendite einer Mietimmobilie aus. In Robs Artikel finden Sie ein Beispiel dafür, welchen Einfluss der Euribor auf die Rückzahlung einer Hypothek hat.

Andererseits dürfte die enorme Senkung der Einkommensteuer für Einkünfte aus Langzeitvermietung es für Eigentümer attraktiver machen, ihre Immobilie auf diesem Markt anzubieten.

Was bedeutet dies nun wirklich?

Die Regierung muss versuchen, einen goldenen Mittelweg zu finden, der sowohl das große Wohnungsproblem löst als auch den Tourismusmarkt nicht völlig zum Erliegen bringt, denn obwohl die Portugiesen auf dem Wohnungsmarkt von Ausländern verdrängt werden, verdienen in touristischen Gebieten wie der Algarve etwa zwei Drittel der Einwohner ihr Einkommen ebenfalls durch diese Ausländer.

Es bleibt auch abzuwarten, ob die Drosselung der AL-Lizensen und die Erhöhung der Steuern wirklich zur Lösung für die durchschnittlichen“ Portugiesen beitragen, denn, wie Robert Snapper am Ende seines Berichts ausführt, sind die von ausländischen Investoren gekauften Immobilien fast immer im oberen Preissegment angesiedelt.

Sowohl von der Opposition als auch ermutigt durch die Protestaufrufe der ausländischen Investoren Portugals werden natürlich Anstrengungen unternommen werden, den aktuellen Gesetzentwurf noch zu ändern. Und eine sehr interessante Frage ist, ob dieser mögliche Stopp der Ausstellung der AL nur in bestimmten Gebieten erfolgen wird und ab wann. Außerdem stellt sich die Frage, welche Auswirkungen dies auf Eigentümer haben wird, die bereits eine AL-Lizenz besitzen. Soweit wir jetzt sehen können, wird diese zumindest vorläufig gültig bleiben.

Natürlich verfolgen wir die Entwicklungen genau und werden alle Informationen, die wir für wichtig halten, weitergeben. Und selbstverständlich werden wir unseren Eigentümern nach dem 16. März so schnell wie möglich darlegen, was sich auf unserem Markt wirklich ändern wird.